Capita spesso, purtroppo. Magari state vendendo casa, o magari è cambiato l'amministratore e quello nuovo, spulciando tra le vecchie carte, vi manda un sollecito per spese di anni fa. La reazione, giustamente, è tra lo stupito e l'arrabbiato: "Ma come? Adesso si svegliano?"

È una domanda che ci sentiamo fare spesso: dopo quanto tempo i debiti col condominio "scadono"?

La risposta c'è, ma come spesso accade in Italia, è necessario destreggiarsi tra regole, leggi e cavilli.

In diritto esiste un concetto chiamato "prescrizione". Significa, in parole povere, che ogni credito ha uno specifico lasso di tempo per essere riscosso. Passato quel termine, il creditore perde il diritto di riscossione e il debito è considerato estinto.

Questo serve a dare certezza: non si può restare appesi a un debito per l'eternità. Tuttavia, nel mondo del condominio, l'orologio gira a velocità diverse a seconda del tipo di spesa.

Le spese ordinarie

Iniziamo dalle spese di tutti i giorni. Pulizia delle scale, manutenzione dell'ascensore, compenso dell'amministratore, assicurazione dello stabile. Queste spese hanno una caratteristica fondamentale: la periodicità. Si ripresentano uguali (o quasi) ogni anno, un po' come un affitto. Proprio per questo motivo, la legge stabilisce che si prescrivono in 5 anni.

Le spese straordinarie

Qui il discorso cambia radicalmente. Quando parliamo di lavori "una tantum", cioè interventi grossi e non periodici (rifacimento del tetto, ristrutturazione della facciata, sostituzione della caldaia centralizzata), la prescrizione raddoppia. In questo caso il termine è di 10 anni. Quindi, se avete un vecchio sospeso per il rifacimento dei balconi, l'amministratore ha un decennio intero per venirvi a bussare alla porta.

La "giungla" delle bollette

Attenzione massima qui, perché è dove si fa più confusione. Spesso il condominio paga utenze centralizzate (luce delle parti comuni, acqua, gas per il riscaldamento). Fino a qualche anno fa valeva la regola dei 5 anni, ma le cose sono cambiate per tutelare i consumatori dalle maxi-bollette tardive. Oggi, per le fatture di luce, gas e acqua, la prescrizione è ridotta a 2 anni. Questo vale sia per il fornitore verso il condominio, sia a cascata per i condomini. È una prescrizione "sprint": controllate sempre le date delle fatture!

Attenzione alle raccomandate

Tutto quello che abbiamo detto finora vale a una sola condizione: il silenzio assoluto. La prescrizione, infatti, si interrompe (e il conteggio riparte da zero) ogni volta che il creditore si fa vivo in modo ufficiale. Basta una Raccomandata A/R o una PEC di sollecito da parte dell'amministratore per azzerare il cronometro. Esempio: avete un debito ordinario di 4 anni fa. Manca un anno alla prescrizione.

L'amministratore vi manda una raccomandata oggi. Risultato? I 5 anni ricominciano a contare da oggi. Quei 4 anni passati non valgono più nulla.

Il consiglio migliore che possiamo darvi per non avere brutte sorprese è: pagate sempre subito e conservate le carte per almeno 5 anni.

Così, se arriva una richiesta di pagamento sospetta, prima di aprire il portafoglio, è sufficiente controllate la data: magari il tempo ha giocato a vostro favore.

I riferimenti normativi

Per chi vuole andare a leggersi le carte originali, ecco gli articoli del Codice Civile e le leggi che regolano quanto abbiamo detto:

Art. 2934 - 2963 Codice Civile: Disciplina generale della prescrizione (decorrenza, sospensione, interruzione).

Art. 2948, n. 4 Codice Civile: Prescrizione breve (5 anni) per tutto ciò che deve pagarsi periodicamente (spese ordinarie).

Art. 2946 Codice Civile: Prescrizione ordinaria (10 anni) valida per le spese straordinarie e contratti di appalto unici.

Art. 1129 e 1130 Codice Civile: Obblighi dell'amministratore di riscuotere i contributi (entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio).

Legge di Bilancio 2018 (L. 205/2017) e 2020 (L. 160/2019): Introduzione della prescrizione breve a 2 anni per le forniture di energia elettrica, gas e acqua.