Se fate una passeggiata tra Borgo Venezia e San Martino, o se risalite via Colonnello Fincato verso la Valpantena, vi accorgerete subito di una cosa: i quartieri dell’est veronese hanno cambiato faccia. I cappotti termici e le facciate nuove sono ovunque. Merito del Superbonus, certo, ma oggi, a metà 2026, quel regalo dello Stato sta presentando il conto a chi decide di vendere.

In agenzia sentiamo spesso la stessa preoccupazione: "Pasquato, ho sistemato casa con il 110 e ora che vorrei venderla mi dicono che devo un sacco di soldi al fisco. È vero?".

Diciamocelo chiaramente, senza girarci intorno: la legge è cambiata e le vecchie regole che conoscevamo non valgono più per tutti. Se prima bastava aspettare cinque anni per vendere senza incappare nella tassa sulla plusvalenza immobiliare (che, ricordiamo, è pari al 26% della plusvalenza stessa), per chi ha ristrutturato con il Superbonus il limite è raddoppiato a dieci anni.

Perché proprio dieci anni?
Il motivo è semplice, anche se può dare fastidio: lo Stato vuole evitare che qualcuno faccia "il colpo". Se hai riqualificato un appartamento a Verona spendendo pochissimo grazie agli incentivi, e oggi lo rivendi a un prezzo molto più alto perché è in classe A, il fisco vuole la sua parte di quel guadagno. La tassazione della plusvalenza sulla vendita in seguito al Superbonus 110 scatta proprio su questa differenza di valore.

Facciamo due conti (onesti)
Per capire quanto si paga effettivamente di tasse sulla plusvalenza oggi, dobbiamo guardare i numeri reali del nostro mercato. Immaginiamo che abbiate comprato un trilocale a San Michele qualche anno fa per 160.000 euro. Dopo i lavori di efficientamento, il valore è salito e oggi potreste tranquillamente rivenderlo a 220.000 euro.

Quei 60.000 euro di differenza sono il vostro guadagno (la plusvalenza). Se non rientrate nelle esenzioni, lo Stato vi chiederà un’imposta sostitutiva del 26% al rogito. Su 60.000 euro, parliamo di oltre 15.000 euro di tasse. Non proprio bruscolini.

La buona notizia: quando non dovete pagare
Fortunatamente, la legge non è punitiva per chi vende la propria casa per necessità reali. Esistono dei casi in cui potete vendere la casa dove vivete senza pagare tasse, ed è qui che la maggior parte dei veronesi tira un sospiro di sollievo:

Abitazione principale: Se l'immobile è stato la vostra abitazione principale per la maggior parte del tempo da quando sono finiti i lavori alla vendita, siete salvi. L’esenzione sulla plusvalenza dell’abitazione principale serve a tutelare chi vende la casa in cui vive davvero per comprarne un’altra.

Successione: Se vi state chiedendo cosa succede se vendete una casa ereditata e ristrutturata, sappiate che le regole sono diverse. La successione solitamente non fa scattare questa specifica mazzata fiscale.

Il fattore tempo: Se saranno passati dieci anni da quando il tecnico ha firmato la fine dei lavori (ma evidentemente manca ancora qualche anno!), sarete liberi di vendere al prezzo che volete senza lasciare un centesimo di plusvalenza allo Stato.

Come alleggerire il carico fiscale
Se invece vi accorgete di dover pagare, non disperate. Esistono delle spese che si possono scaricare per pagare meno tasse. Non conta solo il prezzo d’acquisto, ma tutto quello che avete investito "attorno" alla casa: le parcelle del notaio, le tasse di registro, le commissioni che avete pagato all'agenzia immobiliare e persino i lavori di tasca vostra che non sono rientrati nei bonus. Più documenti abbiamo, più abbassiamo la base su cui si calcola il 26%.

Tra i costi detraibili dalla plusvalenza in seguito al 110 rientrano:
  • Le spese notarili dell'acquisto originale.
  • Le imposte pagate allora (registro, IVA).
  • Le commissioni dell'agenzia immobiliare.
  • Eventuali spese sostenute per lavori di ristrutturazione extra che non sono rientrati nel Superbonus e che avete pagato di tasca vostra.

Carte e burocrazia: non fatevi trovare impreparati
Vendere casa a Verona dopo aver fatto il Superbonus non è più semplice come una volta. Oltre alla solita planimetria, oggi servono tutti i carteggi e i documenti necessari per vendere dopo i lavori: la CILAS, le asseverazioni dei tecnici e soprattutto l’APE aggiornato che certifichi il salto di classe energetica. Senza queste carte, non solo rischiate problemi col fisco, ma rischiate di veder sfumare la vendita perché la banca dell'acquirente non concede il mutuo.

Il consiglio di Pasquato
La verità è che ogni situazione è a sé. Prima di mettere un annuncio su internet o di dare una parola a un potenziale acquirente, fermatevi. Venite a trovarci nel nostro ufficio in via Colonnello Fincato.

A noi piace dare un parere sincero a chi vive qui a Verona: vi offriamo una consulenza fiscale per vendita immobiliare a Verona che è prima di tutto onesta e trasparente. Vi diremo chiaramente se vi conviene vendere oggi o se è meglio aspettare che passi la tempesta dei 10 anni.

Non siamo solo quelli che vendono case; siamo quelli che vi aiutano a non fare passi falsi con il vostro patrimonio più grande.

Hai un dubbio sulla data di fine lavori della tua casa o vuoi sapere quanto vale oggi il tuo immobile dopo la ristrutturazione? Posso aiutarti a fare una prima stima o a controllare se la tua documentazione è in ordine per una vendita senza sorprese. Iniziamo da qui, che ne dici?