Se c’è un argomento che sta scaldando gli animi – e non solo i termostati – nell’ultimo periodo, è la famosa Direttiva Europea sulle "Case Green". Se ne sentono di tutti i colori: "Non potrò più vendere casa", "La mia villetta non varrà più nulla", "Sono obbligato a ristrutturare domani mattina".

Facciamo un po’ di ordine: siamo abituati a guardare in faccia la realtà, anche quando è scomoda, ma forse non tutto il male vien per nuocere. Ecco cosa sta succedendo davvero al mercato immobiliare veronese e perché, paradossalmente, questa potrebbe essere un'occasione per chi sa come muoversi.

Partiamo dai fatti. La Direttiva UE (nota come EPBD IV) è entrata in vigore a maggio 2024. Non è più un'ipotesi, è la direzione in cui stiamo andando tutti. L'obiettivo finale dell'Europa è avere edifici a emissioni zero entro il 2050. Ma quello che ci interessa oggi sono le tappe intermedie che toccano il portafoglio: entro il 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero (e fin qua…) ed entra in vigore l'obbligo per gli Stati di ridurre i consumi del patrimonio residenziale del 16% entro il 2030.

Il punto è che ad oggi non c’è nessun divieto diretto di vendita per le case "vecchie". Nessuno vi impedirà di rogitare. Anche se la legge non lo vieta, è il mercato a decidere il prezzo. E il mercato ha già iniziato a fare le sue valutazioni.

Qui a Verona, specialmente nelle zone dell'Est dove lavoriamo quotidianamente, la situazione rispecchia quella nazionale: oltre il 70% delle case è in classe F o G. Parliamo di immobili costruiti decenni fa, solidi nella struttura ma colabrodo dal punto di vista energetico.

Questa situazione ha creato una spaccatura netta nei prezzi:
Le case nuove o ristrutturate (Classe A o B, chiamate anche green premium) sono merce rara (solo l'11% del totale). Chi le vende ha il coltello dalla parte del manico: prezzi alti, trattative veloci, zero preoccupazioni per l'acquirente.

Se vendete una casa in Classe G, con la vecchia caldaia e gli spifferi alle finestre, dovete accettare la realtà: il vostro immobile subisce uno sconto implicito. L'acquirente di oggi è informato. Quando entra in casa vostra, ha la calcolatrice in testa: al prezzo che chiedete, sta già mentalmente sottraendo i 30.000 o 50.000 euro che dovrà spendere per cappotto, infissi e pompa di calore. Non è cattiveria, è matematica. E si chiama brown discount.
 

Il jolly nel nostro territorio: "Veneto 2050"

Se siete arrivati fin qui pensando "Ok, la mia vecchia casa non vale più niente", fermatevi. Perché qui entra in gioco la specificità della nostra Regione.

In Veneto abbiamo una carta vincente che in altre regioni ci invidiano: la Legge Regionale 14/2019, conosciuta come "Veneto 2050". Questa legge trasforma i vecchi immobili energivori in opportunità d'oro. Perché? Perché premia chi demolisce e ricostruisce (o riqualifica pesantemente) in ottica green.
Il meccanismo è semplice quanto potente: se prendi un edificio "incongruo" o energivoro e lo riqualifichi portandolo in Classe A con criteri di bioedilizia, la Regione ti regala volumetria. Parliamo di un aumento di volume che può arrivare fino al 35-40%.

Cosa significa questo per chi vende (e per chi compra)?

Significa che quel "rudere" o quella vecchia casa anni '70 in via Fincato o nei quartieri limitrofi, non va valutata solo per quello che è oggi (una casa vecchia che consuma troppo). Va valutata per quello che può diventare.

Inoltre, ci sono i bandi per le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER), che offrono contributi a fondo perduto fino al 40% per i condomini che decidono di autoprodursi energia.
La transizione ecologica spaventa chi non la conosce e premia chi la anticipa. Il valore della vostra casa dipende da come la presentate sul mercato: come un problema da risolvere o come un'opportunità da sviluppare?

Se avete dubbi sulla classe energetica del vostro immobile o volete capire se la vostra casa può sfruttare gli incentivi di "Veneto 2050" per aumentare il suo valore di vendita, passate a trovarci in sede. Un caffè, due chiacchiere oneste e una valutazione reale.