Il preliminare di vendita di una casa è un accordo importante tra il venditore e l'acquirente, che prevede il pagamento di una somma di denaro a titolo di garanzia dell'acquisto. Questo contratto stabilisce i termini e le condizioni dell'acquisto e prevede una garanzia che il venditore deve fornire all'acquirente.
 
Ci sono tre tipi di garanzie che il venditore può fornire all'acquirente al momento del preliminare di vendita: acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale. Vediamo insieme quali sono le differenze tra questi tipi di garanzie e cosa comportano.
 
Acconto
 
L'acconto è una somma di denaro versata dall'acquirente al momento del preliminare di vendita, che viene trattenuta dal venditore come anticipo sul prezzo di acquisto. Questo tipo di garanzia serve principalmente come impegno da parte dell'acquirente ad acquistare la casa, ma in realtà non pone alcun vincolo e non ha valenza risarcitoria: significa che le parti non devono nulla l’una all’altra nel caso che la compravendita salti per qualsiasi motivo o volontà di una delle due parti.
Questa somma viene poi utilizzata per pagare una parte del prezzo di vendita alla chiusura dell'acquisto effettivo.
 
L'acconto può essere una scelta migliore per l'acquirente che non è completamente sicuro di voler acquistare la casa, o che ha bisogno di ulteriore tempo per verificare la situazione finanziaria o ottenere l'approvazione del mutuo. Nel caso in cui l'acquirente decida di non acquistare la casa, l'acconto viene restituito, fatto salvo la richiesta dalla controparte per l’eventuale risarcimento del danno subito a causa del mancato adempimento.
 
Caparra Confirmatoria
 
La caparra confirmatoria è una garanzia in cui il venditore richiede all'acquirente di effettuare un versamento di denaro per confermare la propria intenzione di acquistare la casa.
Questa garanzia viene solitamente richiesta quando l'acquirente ha bisogno di un periodo di tempo per verificare la situazione finanziaria o ottenere l'approvazione del mutuo. Il pagamento della caparra confirmatoria solitamente è del 10% del prezzo di vendita.
Se l'acquirente decide di acquistare la casa alla chiusura dell'acquisto, la caparra confirmatoria viene utilizzata per pagare una parte del prezzo di vendita.
 
Se l'acquirente rinuncia all'acquisto, il venditore ha diritto a trattenere la caparra come risarcimento per il tempo e l'energia spesi nella transazione. Se il venditore rinuncia alla vendita, l'acquirente ha diritto a recuperare la caparra oltre a riceverne altrettanti sempre a titolo risarcitorio.
A meno che non venga diversamente specificato, resta la possibilità per la parte NON inadempiente, di richiedere un ulteriore risarcimento del danno o addirittura l’adempimento forzoso del contratto.
 
Caparra Penitenziale
 
La caparra penitenziale funziona invece in modo diverso dalla confirmatoria: è un accordo tra le parti stabilito già in fase di preliminare in cui è prevista la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, in cui viene quantificata da subito la somma da pagare come risarcimento in caso di inadempienza. Il vantaggio, rispetto alla caparra confirmatoria, è che - essendo già concordato l’importo del recesso - non si corre rischio alcuno di incorrere in conseguenze legali e richieste di risarcimento aggiuntive.