Il mese scorso abbiamo affrontato insieme lo spinoso argomento delle spese accessorie nell’acquisto della prima casa: in quanti (noi compresi) abbiamo tremato di fronte all’idea delle spese aggiuntive? Abbiamo visto però come queste spese (nelle quali non stiamo considerando la vera parte del leone, ovvero le spese notarili) nell’acquisto di una prima casa sono piuttosto marginali: si parla del 2% del valore catastale dell’immobile nel caso di acquisto da privati, o del 4% di IVA sul valore d’acquisto nel caso di vendita da parte di impresa privata.
 
Ma allora, come mai si parla spesso di “spese gravose” e di “tassazioni inique” da parte dell’erario?
 
Il problema è riferito spesso in relazione all’acquisto di immobili di lusso e/o seconde case: due categorie che effettivamente presentano delle spese accessorie consistenti, che è bene conoscere prima di impegnarsi nell’acquisto.
 

Differenze tra prima e seconda casa

Prima di scendere nel dettaglio delle spese, chiariamo quale differenza corre tra prima e seconda casa: la “prima casa” - contrariamente a quanto molto comunemente si crede - non è “la prima casa che compro”, bensì l’abitazione principale di famiglia, ovvero quella in cui andremo a risiedere (e in cui prendiamo legalmente sede attraverso il cambio di residenza). Viene così agevolato il possesso dell’abitazione di famiglia (su cui ricordiamo non si paga nemmeno l’IMU).
Per seconda casa si intende quindi una qualsiasi abitazione che non sia oggetto di residenza: rientrano in questi casi tutti i tipi di immobili, indipendentemente dalla categoria di lusso o meno.
 

Seconda casa: a quanto ammontano le spese accessorie?

Rispetto all’acquisto di una prima casa, le spese relative alle imposte (ipotecarie, catastali, etc.) rimangono uguali. A cambiare sensibilmente sono invece l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile nel caso di acquisto da privati, che passa dal 2% al 9%, e dell’IVA sul valore d’acquisto nel caso di vendita da parte di impresa privata, che sale dal 4% al 10%.
 
Per riprendere l’esempio dell’articolo precedente: immaginiamo di acquistare un immobile per 150mila euro come seconda casa. Quanto pagheremo in totale tra imposte, spese aggiuntive e prezzo d’acquisto?
Ricordiamoci per prima cosa il valore catastale: ipotizzando che la casa che desideriamo acquistare a 150mila euro abbia una rendita catastale dichiarata di 1100 euro, il valore catastale sarà pari  a 138.600,00 euro (ovvero la rendita catastale moltiplicata per 126, che è il coefficiente di legge).
 
Vediamo ora i singoli casi:

 
ACQUISTO SECONDA CASA DA PRIVATO

In questo caso usufruiamo dei benefici prima casa e godiamo dell’esenzione dall’IVA.
Le spese accessorie saranno quindi l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale per un minimo di 1000€, quindi nel nostro caso 12.474,00 € (il 9% di 138.600,00€), mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale resteranno le stesse (50€ cadauna).
Pagheremo quindi un totale di 172.474,00 € più i costi di agenzia (se presenti). Si tratta quindi di un aggravio notevole anche per case di modesto valore.
 

ACQUISTO SECONDA CASA DA IMPRESA

In questo caso a cambiare sarà l’IVA, al 10% sul valore d’acquisto (nel nostro caso 15000€) mentre l’imposta catastale (€ 200), l'imposta ipotecaria (€ 200), l'imposta di registro tassa fissa (€ 200), il bollo unico (€ 230) e la trascrizione (€ 90€) rimangono invariate. Ci troviamo quindi un costo totale di 165.920€.

Il consiglio, come sempre, è di rivolgersi ad un agente immobiliare fidato, che sappia consigliarvi in tutte le fasi d’acquisto e non vi tenga nascoste spese accessorie che potrebbero mettervi in difficoltà. È il principio su cui basiamo il nostro modo di lavorare: bene, con coscienza e onestà.