In diverse occasioni abbiamo discusso insieme di quale sia il senso di affidarsi a un professionista immobiliare quando si compra casa.
La risposta breve è: perché il professionista sa quello che fa (o perlomeno dovrebbe, se è una persona seria. Ma qua si apre un altro vaso di Pandora).
Lo ripeteremo per la millesima volta: affidarsi a un professionista significa evitare brutte sorprese e spese inutili.
 
Oggi parleremo proprio di un imprevisto piuttosto comune, ovvero della non conformità catastale, perché è importante e come risolverla.
 
Per prima cosa facciamo un distinguo: la non conformità catastale NON È abuso edilizio.
Parliamo di abuso edilizio quando l’immobile non è conforme all’urbanistica, ovvero al progetto originario depositato presso gli uffici comunali e al quale avevano dato il nulla osta alla costruzione. Parliamo di modifiche sostanziali quali abbattimento di mura portanti, apertura di finestre o modifica della volumetria. Non significa che questi interventi non possano essere realizzati, ma devono essere autorizzati dal Comune a seguito di regolare denuncia.
Con l’abuso edilizio non si scherza, perché presto o tardi viene a galla (di solito nel momento meno opportuno, ovvero alla vendita) e per la sanatoria vanno via sempre diverse migliaia di euro.
 
La non conformità catastale, invece, è un illecito meno grave che può accadere normalmente anche in edifici di nuova costruzione.
Parliamo della corrispondenza tra la casa e la planimetria depositata al Catasto. Parliamo di variazioni che non incidono sul numero complessivo dei metri quadrati della volumetria o sul numero e la funzione dei vani, ma che andrebbero comunque segnalate.
 
A questo punto chiariamo una cosa: come acquirenti, le spese per la correzione sono a carico di chi vende, che si impegna a cedere un immobile conforme in ogni aspetto: gia a livello di preliminare, infatti, dobbiamo indicare identificativo catastale, riferimenti alle planimetrie e dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, oppure l’attestazione di un tecnico abilitato.
 
Se sono presenti delle difformità si può ugualmente procedere al preliminare, ma
  1. devono essere manifeste e dichiarate (motivo per cui vi serve un professionista immobiliare che sappia come gestire la situazione e conosca immobile e venditore)
  2. dev’essere messo a preliminare che il venditore si impegna a sanare la situazione a sue spese entro un termine di tempo prestabilito.
E se non succede?
Se non succede salta il rogito e voi vi riprendete caparra più la penale del venditore.
 
Come ottenere la Conformità catastale?
 
Come per tutte le irregolarità urbanistiche, è fondamentale rivolgersi a un tecnico abilitato - di solito un geometra, un architetto o un ingegnere - che dialoghi con il Comune e il Catasto per avviare le procedure sanatorie.
Per quanto riguarda il solo Catasto, invece, è possibile sistemare alcuni dati anche da privati tramite la procedura online. Inutile dire che mi sento di sconsigliare quest’ultima strada, perché l’errore è sempre dietro l’angolo, ma soprattutto ignorantia legis non excusat.
 
Quanto costa aggiornare e sanare la non conformità catastale? Di solito poche centinaia di euro, comprensive dell’onorario del professionista incaricato. Le sanatorie di abuso edilizio, invece, sono molto più costose, nell’ordine almeno di qualche migliaio di euro.
 
Arrivati a questo punto è evidente che affidarsi a persone competenti è una sorta di assicurazione sulla serenità: come minimo risparmierete del tempo, ma soprattutto potreste evitare di finire in situazioni strane, da cui poi è possibile uscire solo a suon di euro.