Abbiamo un immobile e vogliamo affittarlo: dal dire al fare c’è di mezzo un po’ di lavoro, ma - soprattutto se si trova l’inquilino giusto - si può fare affidamento su una fonte di reddito aggiuntiva.

A complicare le cose, purtroppo, sono le onnipresenti tasse. Quanto rimane in tasca al netto della tassazione, dipende dagli scaglioni Irpef relativi al nostro imponibile: questo significa che, nel caso il signor Mario Rossi percepisse redditi per un imponibile di 30mila euro annui, pagherebbe un'aliquota Irpef del 35%.
Non vogliamo scendere nel merito di calcoli piuttosto complessi che competono al commercialista, ma vuol dire (con grande approssimazione) che un terzo di ciò che ricevo dall’affitto se ne va in tasse.

Una soluzione a questo problema ce la fornisce l’Agenzia delle Entrate con la cedolare secca, ovvero un regime di tassazione sostitutivo dell’Irpef e delle addizionali sui redditi da locazione ad uso abitativo.

Cosa prevede la cedolare secca?

La cedolare secca sostituisce di fatto due aliquote fisse, al 10% o al 21% a seconda dei casi, alla tassazione Irpef. In pratica, il signor Mario Rossi di prima, invece di pagare il 35% di tasse, pagherà sul reddito da locazione solo il 10% o il 21%. Inoltre, la cedolare secca prevede anche l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, ma anche per la proroga o per l’eventuale risoluzione del contratto.

La cedolare secca risulta quindi molto vantaggiosa, ma è importante ricordare che è un’opzione possibile solo quando il contratto di locazione è tra persone fisiche e riguarda immobili a uso abitativo che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati).

Come dicevamo, le aliquote della cedolare secca sono due:
  • al 21%, applicata sui contratti di affitto a canone libero (siete voi a scegliere il canone)
  • al 10%, applicata ai contratti di affitto a canone concordato, in cui il canone è stabilito entro importi minimi e massimi secondo accordi territoriali presi dal Comune con le organizzazioni della proprietà edilizia e di conduttori, secondo quanto previsto dalla legge 431/1998

La cedolare secca conviene sempre?

In linea di massima, possiamo dire di sì: considerando che lo scaglione minimo Irpef è pari al 23%, con la cedolare secca si risparmia qualcosa (seppur poco). Il vantaggio aumenta di pari passo con l’avanzare degli scaglioni: chi si trova allo scaglione massimo (43%), può arrivare a risparmiare migliaia di euro di tasse all’anno.

L’unico caso in cui la cedolare secca potrebbe non essere conveniente, l’abbiamo nel caso di chi può beneficiare di detrazioni importanti (magari per l’ecobonus, o altre situazioni simili), dal momento che il reddito proveniente dalla locazione con cedolare secca è escluso dal reddito Irpef complessivo (e quindi non conta ai fini di eventuali detrazioni).